Fri hyressättning vid nyproduktion?

Är lösningen för en dysfunktionell bostadsmarknad – fri hyressättning vid nyproduktion?

Artikelförfattare:

Lennart Welin, Arkitekt SAR MSA. Mars 2019

Lennart har drygt 50 års erfarenhet av branschen både i Sverige och internationellt. Lennart har även arbetat med forskning och föreläsningar vid arkitekt- och ingenjörs-utbildningarna inom LTH samt gett ut en bok.

De slutsatser som kan dras av nationalekonomiska antaganden är att om marknadshyror eller flexibla hyror införs så utnyttjas bostäderna bättre och både rörligheten på bostadsmarknaden och byggandet av hyresrätter kommer att öka.

Den bostadsbrist som förekommer i den bostadspolitiska diskussionen tycks begränsad till det hyresreglerade beståndet som i allt väsentligt försvinna om hyressättningen blev fri.

Den bostadskö som avses antas  huvudsakligen vara en kö av personer som önskar komma in i de hyreslägenheter som har bruksvärdeshyror under marknadshyra.

Är hyresavreglering – ett nationalekonomiskt hypoteksbygge?

Hyresavreglering förefaller i mångt och mycket vara ett nationalekonomiskt hypoteksbygge inte minst för att det finns dåligt med empiriskt stöd för påståendet.

I rapporter från bl.a. London School of Economics ( (C. Whitehead, 2012) belyses utvecklingen i elva olika västeuropeiska länder efter avreglering. Tvärtemot vad många väntat sig minskade den privata hyressektorn i storlek eller förblev oförändrad.

I en FN-rapport (R.Rolnik 2013) konstateras likaledes att en avskaffad hyresreglering sällan har inneburit ökade investeringar i hyresmarknaden, tvärtom så har marknaden i regel försvagats.

Detta påvisas också i examensarbeten från KTH som vid undersökning av avregleringens effekter i Finland, Norge, Spanien och Storbritannien heller inte kom fram till ökat byggande av hyresrätter.

Bruksvärdessystemets egentliga syfte

Bruksvärdessystemet, som ofta ges skulden för bostadsbristen, infördes 1968 och handlar om hur en eventuell rättslig prövning av en hyrestvist skall gå till.

Bruksvärdessystemet kom till för att, vid hyresregleringens avskaffande, skydda den enskildes besittningsrätt men hade också som syfte att göra det möjligt att övergå till en marknadsmässig utveckling av hyrorna.

  • För att bedöma hyrans skälighet ska hyreskraven för bostaden ifråga jämföras med hyran för bruksvärdesmässigt likvärdiga bostäder.
  • Dock förutsattes att allmännyttans – vid tidpunkten – självkostnadsbestämda hyror – skulle bli vägledande och därmed fungera styrande och återhållande på den allmänna hyresnivån.

Bruksvärdessystemets främsta syfte var alltså inte att dämpa hyresutvecklingen utan att trygga besittningsrätten.  Sedan 1996 har bostadspriserna ökat dubbelt så snabbt som inkomsterna.

Boendekostnaderna ökar mer än KPI

Sett över hela bostadsbeståndet utgör boendekostnadens andel av disponibel inkomst ca 24 procent, det kan tyckas vara en rimlig nivå men den besvärande faktorn är kostnadsnivån för den nyproducerade bostaden som ”slukar” mellan 49 och 70 procent av den disponibla medelinkomsten.

Hade nyproduktionspriser och hyresnivåer följt konsumentprisindex (KPI) med basår 1992 – efter skattereformen som höjde boendekostnaderna med ca 30 procent – så borde snitthyran per år för 3 rum o kök idag varit ca 83 000 kronor istället för den aktuella drygt 120 000 kronor.

Hur dagens nyproduktionshyror är möjliga med tanke på att Sverige tillämpat ett system som varit avsett att skydda hyresgästerna mot orimliga hyresökningar är svårt att förstå.

Konsumenten har ingen central roll

Ansvaret för bostadsmarknadens utveckling har förskjutits från tidigare samhällspolitiskt drivna program till de enskilda bostadsföretagen och hushållen.

Alla ska ges förutsättningar att leva i bostäder till rimliga kostnader må vara ett politiskt mål med få motsägelser, men förutsättningarna för att driva bostadspolitik är mycket begränsad när man avvecklat styrmedlen och låtit – som idag – bostäder bli varor och tjänster som tillhandahålles av marknaden och till marknadens egenintresse.

Den svenska hyresmarknaden kännetecknas idag av att konsumenterna inte har någon central roll då stora delar av marknaden sköts via ombud – politiker, myndigheter och byggherrar –  på så sätt har kostnadstrycket på producenten hållits tillbaka.

Bostadsbranschen har traditionellt skilt sig markant från andra branscher genom sina många ombud, sin fokusering på producenten och den svaga rollen för konsumenten.

Nytänk och innovationer behövs

Då och då har det gjorts jämförelser mellan bilindustrin och byggsektorn för att påvisa hur innovationer, produktivitet och därmed kostnadsoptimering för kunderna varit i fokus inom bilindustrin men inte inom bostadsbyggandet.

Det är en sanning med viss modifikation eftersom bilindustrin är hänvisade till en konkurrensutsatt marknad med 30 procents överkapacitet och tillika med massiva statliga subventioner.

En intressant faktor med bilindustrin är dock att bilars basfunktion är likartad med gemensam plattform medan slutprodukten ofta är individanpassad efter önskemål och ekonomiska möjligheter, en individuell prissättning som också skulle kunna göras inom bostadssektorn.

Det är viktigt att medge och skapa möjligheter för experimentsyfte, en alltför snäv tolkning av regelverket riskerar att motverka nytänkande och innovationer. Det krävs ett målmedvetet engagemang och motivation för att ta sig över trösklarna.

Bostadsutbudet matchar inte behoven

Det finns dålig matchning mellan bostäder och behov, eftersom det saknas insikter om vad som behöver byggas.  Boendebehoven förändras av varierande anledningar över tiden, därför måste bostadsutbudet anpassas så att bostadskonsumenterna får möjlighet att tillgodose sina behov.

De bostadspolitiska visionerna skall utgå ifrån föreställningen om andras behov framför de egna och även om intentionerna varit goda har de negativa effekterna i många fall blivit mycket allvarliga eftersom lösningsförslagen ofta domineras av ideologi och förenklingar.

Fokus på medlen istället för på målen

I takt med att bostadsefterfrågan har ökat har den befintliga bostadsstocken använts allt sämre, vilket reducerat det verkliga bostadsutbudet.

Den bostadspolitiska debattens styrmedel handlar ofta om medlen och inte målen, därför blockeras många förslag till lösningar med inlåsningseffekter som medför att obalansen mellan utbud och efterfrågan resulterar i ständigt ökande priser och rekordhöga boendekostnader och den av politiker omhuldade ”billiga” bostaden blir omöjlig att nå.

Ideologiska skygglappar bidrar till problemen

Bostadskrisen kräver att regering och riksdag samlas till breda lösningar.

  • Eftersom medvetenheten om problemen finns så ligger det nära till hands att undra om det är viljan och/eller förmågan som saknas.
  • Med ideologiska skygglappar riskeras bara att man målar in sig ett hörn och bli problemet istället för lösningen.

Bostadsmarknadens problem är en strukturell utmaning som kräver en konstruktiv lösning för att skapa ett effektivare bostadsbyggande.

Referenser bl a:

”The Private Rented Sector in the New Century” Christine Whitehead m. fl, School of economics 2012.
”Right to adequate housing” Raquel Rolnik, FN-rapport 2013.

Av samma artikelförfattare:

Strukturella hinder för god boendekvalitet till rimliga kostnader (2011, medförfattare Mats Perssom MAU)

Författarens boktips: