Om bygg- eller bogemenskap

Allt fler i Sverige intresserar sig för en form av stads- och bostadsutveckling där enskilda individer och familjer går samman för att planera, bygga och senare bo i ett hus som utformas efter gruppens egna uppfattningar och idéer om sitt boende. Inspirationen kommer från Tyskland där det finns flera goda exempel på befintliga s k Baugemeinschaft (sv: Byggemenskaper). Poängerna är flera, men det finns även några utmaningar.

Bakgrund till konceptet Baugemeinschaft

Under mer än tio år har s.k ”Baugemeinschaft” uppfört i första hand bostäder i Tyskland. En grupp individer eller familjer sluter sig samman för att förverkliga en idé om sitt boende.

I huvudsak handlar det om flerbostadshus, ibland med andra funktioner som verksamhetslokaler integrerade.

Vanligtvis finansierar intressenterna i en Byggemenskap projektet från dag ett med egna insatser. Antalet lägenheter varierar mellan ca 5 och 75.

Ett flertal projekt är genomförda i Tyskland

I sydvästra Tyskland, i Freiburg och Tübingen finns det ett stort antal projekt att studera. Där har Byggemenskaperna varit en viktig del av utvecklingen av hållbara stadsdelar med stort inslag av involvering av medborgare/boende i såväl planprocess som byggande.

Byggemenskaperna har olika inriktningar. Det kan handla om generationsboende, lågenergi, blandning bostäder/verksamheter, kompisgäng som vill bo ihop, mm.

I Tyskland är processer och kontraktsformer liksom praxis för finansiering framtagna och väl beprövade.

Det finns en infrastruktur kring Byggemenskaperna som bl.a består av olika städer som främjar dessa initiativ genom stadsplanering och marktilldelning, delstater som stödjer på olika vis samt arkitekter/projektledare som lotsar projekten från start till mål.

Det senare är en kritisk kompetens eftersom byggherrarna, dvs de boende själva oftast saknar kompetens och erfarenhet av att driva byggnadsprojekt.

Flera tyska rapporter finns om fenomenet (se bl a Referenser och litteraturlista).

En av utgångspunkterna för att delstaten Baden- Württemberg tog initiativ till Byggemenskaper för mer än tio år sedan var att andelen privatägda enfamiljshus och lägenheter var liten i Tyskland i förhållande till övriga Europa.

Man ville skapa en bättre fungerande bostadsmarknad med större inslag av enskilt ägande och initiativ.

Drivkrafterna för de tyska projekten

I rapporten ”Neues Urbanes Wohnen in Baugemeinschaften“, anges de viktigaste drivkrafterna och fördelarna för den enskilde inidividen eller familjen att engagera sig i en Byggemenskap (fritt översatt):

• Att tidigt lära känna framtida grannar.
• Kostnadseffektivt/prisvärt byggande.
• Individuell möjlighet till påverkan på gestaltningen.
• Mer högvärdig utrustning och inredning
• Större kvaliteter i arkitekturen.
• Identifikation med byggnad och omgivningar.

Förekommer byggemenskap i Sverige?

Många inom samhällsbyggnadssektorn i Sverige har varit på studiebesök i Freiburg och Tübingen och imponerats av de fina stadsutvecklingsprojekten, men inte minst också av de många Byggemenskaperna. Hos många av oss som varit där har frågan uppstått: Varför provar vi inte detta i Sverige?

Byggemenskaper i Sverige

Det första genomförda projektet i Sverige är Urbana Villor i Västra hamnen i Malmö. Tre familjer tog initiativet att förverkliga sina idéer om boendet: ”Vi älskar villan och vill bo i stan”, säger Pontus Åqvist, en av initiativtagarna och arkitekterna.

Projektet har rönt stor uppmärksamhet, bl.a erhöll det Kasper Salin-priset 2009, Sveriges mest renommerade arkitekturpris. Byggemenskapen består av fem lägenheter och två radhus och upplåtelseformen är bostadsrätt.

Fler svenska exempel på byggemenskaper

I viss mån, än så länge liten, har fenomenet Byggemenskaper alltså börjat introduceras även i Sverige. Några ytterligare exempel:

• Lunds kommun driver ett Byggemenskapsprojekt som just nu söker intressenter. Tanken där är att integrera verksamheter och boende i syfte att minska biltrafik/pendling.
• I Malmö driver MKB och Malmö Kollektivhusförening ett projekt i Sorgenfri.
• I Göteborgs kommun har Haushild+Siegel Architecture i november 2010 erhållit en markanvisning från Göteborgs stad för en byggemenskap i Östra Kålltorp.

Fördelar med byggemenskaper

Argument för Byggemenskaper i Sverige, baserade på tyska erfarenheter:

Argument	Fördel för de boende	Fördel för samhället/staden
Man lär känna sina framtida grannar tidigt, redan ett par år innan inflyttning. Man kan delvis välja sina egna grannar.	Skapar ett social kitt som ökar tryggheten och stabiliteten i huset/området, man känner varandra. Man kan bo med de som delar samma intresse eller inriktning på boendet.	1. Kan bidra till den sociala stabiliteten i en stadsdel ev med följden att ensamhet och utanförskap begränsas liksom risken för brott, många har koll. 2. Ansvarstagandet för hus, tomt och område kan öka genom det egna engagemanget.
Möjlighet att påverka utformningen av sin egen bostad	Skapar fler möjligheter utöver dagens i stort sett likriktade utbud av hus- och lägenhetstyper, inredning och standard. Många kvadratkilometer ekparkett blir det.	1. Genom att individer direkt är med och formar sitt boende skapas ett större utbud av boendeformer utöver vad stora bostadsutvecklare kan erbjuda eftersom de ofta försöker möta en bred efterfrågan. 2. Stadsbilden kan bli mer varierad. Med fler och småskaliga aktörer kan utformningen bli ”naturligt” varierad eftersom olika grupper av individer präglar husen med sina olika preferenser och inriktningar. Detta är Vauban i Freiburg ett tydligt exempel på.
Identifikation med byggnad och omgivningar.	Bostaden är en viktig del av de flesta människornas liv och vardag. Att själv ha varit med och forma sitt eget boende kan skapa stolthet och därmed stark tillhörighet och ägarskap. Varför ska denna möjlighet förbehållas villaägare som bygger i egen regi.	Bör öka den sociala stabiliteten om människor känner stolthet över sitt hus och boende. Kanske kan Byggemenskaper bidra till att lyfta självkänslan i stadsdelar med lägre status?
En ny grupp byggherrar kan utbildas genom att Byggemenskaperna skaffar sig erfarenheter att genomföra fler projekt.	Större utbud av boendealternativ.	Kan öka utbudet av bostadsformer på marknaden och därmed bidra till ökad konkurrens och mångfald.

Billigare boende och andra frågeställningar

I Tyskland är boendekostnaden ett viktigt argument. Genom att priset för boendet baseras på produktionskostnaden och inte marknadsvärdet samt att mellanhänder som stora bostadsutvecklare kapats bort, blir priset ofta lägre än konventionellt utvecklade bostäder där. Huruvida detta argument är relevant i Sverige är osäkert. Det finns ju mycket få aktörer som kan bygga till priser som motsvarar efterfrågan idag. Men tanken bör prövas även ur denna aspekt.

Sammantaget är det hela ganska enkelt; en grupp människor med en idé om sitt boende bygger sig ett hus. Variation och mångfald i stadsbilden ökar, medlemmarna i grupperna får ett boende som är helt anpassat till deras behov och preferenser, det sociala kittet stärks i hus och stadsdelar. Det bör räcka som anledning att stimulera denna boendeform!

För att stimulera intresset bör även dessa frågeställningar belysas:

Att lära från Tyskland:

• Vad är ett ”Baugemeinschaft” eller en Byggemenskap?
• Vilka aktörer/kompetenser är kritiska för genomförande av Byggemenskaper
• Vilka lärdomar har man dragit i Tyskland avseende drivkrafter, initiering, organisering och genomförande?
• Vilka är de viktigaste poängerna med Byggemenskaper?
• Vilka är baksidorna/utmaningarna/problemen?

Att plantera i Sverige:

• Vilka drivkrafter kan vi se för fler Byggemenskaper i Sverige?
• Vilka är erfarenheter hittills i Sverige?
• Vilka aktörer kan ha intresse att initiera Byggemenskaper?
• Vilka är den kritiska kompetensen i processen?
• Vilka eventuella hinder finns det?
• Vilka upplåtelseformer kan vara lämpliga? Hyresrätt? Ägarlägenheter? Bostadsrätt? Alla?
• Hur skiljer sig villkoren för Byggemenskaper i Sverige från Tyskland?

Mål och målgrupp för informationinsatser kring Byggemenskaper

Målet med informations- och kunskapsspridning är att stimulera intresset för Byggemenskaper i Sverige.

Målgrupperna för den informationsinsats som sker i Delegationen för Hållbara Städers regi är inte i första hand enskilda individer och presumtiva deltagare i nya Byggemenskaper utan sådana aktörer som kan tänkas ha intresse av eller inflytande på villkoren för att dessa kommer igång.

Preliminär målgrupps-översikt:

Aktör	Kompetens/möjlig drivkraft	Kommentar
Kommuner	– Breddat utbud av boendeformer, större variation i bostadsbyggandet kan leda till högre attraktionskraft mot inflyttare. – Kritisk aktör för marktilldelning till Byggemenskaper – Kritisk aktör för att ta fram detaljplaner som passar till Byggemenskaper	Malmö, Lund och Göteborg har redan viss erfarenhet som kan spridas
Allmännyttiga Bostadsbolag och Privata fastighetsbolag	Högre grad av involvering av boende tidigt i processen i syfte att skapa starkare socialt kitt.	Kooperativ hyresrätt kan vara en upplåtelseform som lämpar sig för Byggemenskaper
Bostadskooperationen	Kan tyckas ligga nära kooperationens ursprungsidé att ordna bostäder åt medlemmarna.
Projektledningsföretag och Arkitekter	Kan se en ny marknad i att lotsa Byggemenskaper genom processen, initiering, planering, projektering, upphandling och byggledning.	Denna kompetens är helt nödvändig för genomförandet, en spridning av Byggemenskaper förutsätter att denna kompetens finns och är intresserad att utveckla formerna för genomförande. Ett fåtal svenska arkitektkontor besitter idag kompetens i att driva projekt, till skillnad från tex Tyskland där det generellt är arkitekten som också är projektledare.
Banker/kreditinstitut	Kritisk aktör för kreditgivning till Byggemenskapsprojekt	Finansiering är en kritisk och avgörande fråga. Eftersom Byggemenskaperna per definition varken är särskilt solventa eller besitter byggherrekompetens är bankernas inställning och agerande avgörande.
Bostadskreditnämnden	Kan påverka villkoren för projekt som är svåra att finansiera på traditionellt sätt	Har under hösten 2010 givit ut en rapport om Garantiorganisationer som också berör frågan om Byggemenskaper. Frågan i rapporten är huruvida Kreditgarantiföreningar kan vara ett alternativt sätt att ordna finansiering vid sidan av de traditionella kreditinstituten.
Byggnadsentreprenörer	Kan möjligen se en marknad i att såväl lotsa som bygga nya byggemenskaper	Målgruppen är nog framförallt mindre aktörer som är inriktade på mindre projekt och stark dialog med en ovan kund.
Myndigheter och forskarvärlden	– Folhälsoinstitutet – Universitet med forskning inriktad på boende- och stadsutvecklingsfrågor, tex Malmö Högskola. – Departement	Kan förstås finnas andra som är intresserade, får dyka upp efter hand.

Arkitektur och Byggnadshistoria