Strukturella hinder för god boendekvalitet till rimliga kostnader

Bostadsbyggandet går trögt

Artikelförfattare:
Mats Persson, Tekn.dr., tidigare vid Högskolan i Halmstad (numera vid Malmö Högskola)
Lennart Welin Arkitekt SAR MSA, LundTankar, observationer och slutsatser – en debattartikel.



Artikeln publicerades första gången På Kunskapslänken 2011

Artikel även publicerad på kunskapslänken.se

Bostadsbyggandet går trögt och det byggs fortfarande för lite, antalet färdigbyggda lägenheter i flerbostadshus uppgick 2009 till 14 447, en minskning med 27 % jämfört med 2008 och för 2010 fortsatte minskningen med 15 % till 10 625 lägenheter.


Det totala antalet bostäder som färdigställdes 2010 uppgick till 19 500 eller drygt 2 lägenheter per tusen innevånare vilket innebär att vi i Sverige bygger cirka hälften så många bostäder per innevånare som våra nordiska grannar, med undantag för Danmark.

Även behovet av ombyggnad är stort

Av miljonprogrammets bostäder är det drygt 600 000 lägenheter som inte har renoverats, och många av dem är i mycket stort behov av renovering. Ombyggnadsvolymen för lägenheter var 2008 under 10 000 lägenheter. Även med en ökad ombyggnadsvolym kommer det att ta 30 år att bygga om miljonprogrammets bostäder. Kostnaden beräknas till mellan 110 Mdr kronor vid enklaste modernisering och 650 Mdr kronor för full modernisering.

Hundertwasserhaus i Wien. Foto: Mats Persson, Halmstad Högskola
Hundertwasserhaus i Wien. Foto: Mats Persson, Halmstad Högskola

Bostadsbyggandet ligger på en för låg för nivå och för 90 % av konsumenterna är kostnaderna på en alltför hög nivå.

Bostäder för konsumenter med normalinkomster samt normal eller låg betalningsförmåga tillhandahålls starkt begränsat.

Flertalet av de projekt som genomförs riktas mot kundkategorin hög betalningsförmåga.

I Sverige har det av tradition i princip inte funnits incitament till lägre byggkostnader

När kostnaden har ökat har, av bland annat arbetsmarknadsskäl, även de prishöjande subventionerna ökat. Detta sitter djupt rotat delvis i branschen men framförallt hos många politiker. När subventionerna nu försvunnit och marknaden efter ”sju svåra år” tog temporärt fart i början av 2000-talet och efterfrågan på bostäder var större än tillgången så fanns ingen anledning att bygga exempelvis hyresrätter med ”knapp” lönsamhet när bostadsrätts- och ägandemarknaden översvämmades av villiga överbudsspekulanter.

Bostadspriserna har sedan 1997 stigit med drygt 150 %.

I Sverige har vi, enligt mängder av utredningar och rapporter, avsevärt högre bygg- och boendekostnader än de flesta andra länder. Nej säger branschen som ersätter gamla misstag med tidsenligare och med egna utredningar motbevisar hur väl kostnaderna balanseras mot omvärlden. Klart är dock att boendekostnaden i nyproduktionen är orimligt hög i relation till betalningsförmåga.

Varför händer då ingenting trots att ”objektiva” utredningar och rapporter gång efter annan visar på missförhållanden?

Och varför har ”skärpning gubbar” i stället blivit branschens ”sega gubbar” som frivilligt ställer sig vid skampålen? Ett problem är klart att motivera framtida nyproduktions eventuella lägre kostnader än dåtidas.

Vad påverkar då produktionskostnaden för en bostad?

I de utredningar, rapporter och avhandlingar som Statskontoret (2009) konstaterar varit till föga nytta eftersom inget hänt (Byggkostnadsdelegationen startade 1996) har exempelvis skatteeffekter inte berörts, trots att totala skatten moms, arbetsgivareavgifter och löneskatter uppgår till ca 50 % på produktionskostnadsnetto.

PRODUKTIONSKOSTNADEN = totalkostnaden för ett byggprojekt och fördelas i princip enligt följande:

MOMS ca 20 %
BYGGHERREKOSTNADER ca 20 %
BYGGKOSTNADER ca 60 %

MOMS = konsumtionsskatt som ytterst betalas av slutkonsumenten.

BYGGHERREKOSTNAD = Projekteringskostnader, mark- bygglovs- och anslutningskostnader samt kreditivkostnader.

De kommunalt beroende kostnaderna varierar kraftigt och det är heller inte ovanligt att en gradvis förskjutning av kostnader som tidigare finansierades av offentliga medel överförs på bostadsexploatören. Det kommunala markpriset = pris/m2 byggrätt= bedömt marknadspris som är högst för äganderätten, lägst för hyresrätten, möjligen relaterat till förmodad betalningsförmåga eller avdragsmöjlighet.

Handläggningstiderna för plan-, bygglovs- och fastighetsbildningsärende har haft betydande flaskhalsar i den politiska och administrativa processen. I nya Plan- och Bygglagen finns kanske möjligheter till att det system vi har haft och som ensidigt gynnat den enskilde och inte tillräckligt beaktat övriga innevånares intressen är passé. Detta har medfört att investeringar i form av främst nybyggnation försenats och fördyrats. Detta i sin tur har lett till att slutkonsumenterna – de boende- drabbats av höga kostnader och bostadsbrist.

BYGGKOSTNAD= transporter/maskiner ca 20 %, material och underentreprenörer ca 45 % samt löner ca 35 % (av lönesumman utgör arbetsgivareavgifter och löneskatter ca 60 %).

Kostnaden för byggandet är i princip lika i hela landet. Prisskillnader beror på tillgången och att det finns kunder som är villiga att betala betydligt mer för en bostad på ”rätt adress”.

Tillverknings- och bilindustrin redovisar sjunkande materialpriser medan byggmaterialindustrin redovisar ökande

Skälet kan vara stigande råvarupriser men mera sannolikt att marknaden har bedömts tåla ett större uttag. Tidigt inträde/delaktighet i projekten för byggmaterialindustrin ger god framförhållning, bättre planeringsmöjligheter, ”just in time” leveranser och avsevärt lägre priser.

Byggforskningen är ofta teknikinriktad

Forskningen som ofta är inriktad mot uppkomna tekniska problem istället för helhetsgrepp i förebyggande syfte, visar ändå på att bättre styrning och förändrade samarbetsformer med klarare fördelning av ansvar för medverkande aktörer kan ge stora kostnadsbesparingar.

Yrkesroller och kompetensbehov har förändrats

De enskilda aktörernas insatser och yrkesroller har förändrats, exempelvis har omfattningen av arkitektens arbete drastiskts minskats. Arkitekten har ofta inte längre helhetsansvar för projektering, kalkylering och uppföljning av produktionen, vilket medfört att kunskapen och kompetensen för optimala lösningar till stora delar försvunnit.

Utbildningsnivån inom byggsektorn är generellt sett låg. Ca 10 % har eftergymnasial utbildning medan arbetsmarknaden i sin helhet visar på ca 30 %.

För att åstadkomma arkitektonisk och byggnadsteknisk hög kvalitet avseende funktion, estetik och anpassbarhet krävs kunskap och utveckling.

Kraven i PBL tenderar att fördyra byggandet

På grund av misslyckandet med reglerat byggherreansvar enligt PBL (Plan- och Bygglagen) finns nu krav och tendenser till utökat antal fördyrande specialkonsulter med begränsad kunskap och intresse om annat än egen disciplin.

Statligt regelverk styr bostadsbyggandet i Sverige, detta till trots är det inte ovanligt att, vid kommunal markanvisning, kommunerna ytterligare skärper kraven medförande att kostnaden ökar. Exempelvis ger en förhållandevis låg kommunal kostnad för bostadsanpassning en avsevärt högre och permanent kostnad för bostadskonsumenten. Framtida sådana kostnader skulle kunna lösas med obligatorisk försäkring, öronmärkt och enbart disponibel för ändamålet.

Det krävs ett nytt sätt att tänka för att lösa branschens strukturella problem

En god början vore att:

  1. Skapa ändamålsenliga regler så att branschens aktörer får ta ett riktigt ansvar.
  2. Motverka onödiga formella och informella inträdesbarriärer för nya aktörer.
  3. Efterfrågan på bostäder skall inte förhindras med hänvisning till markbrist eller eftersläpningar i planarbetet. Stimulera framsynthet beträffande markförvärv och ta bort beskattningen på tomter som på grund av en horribel överklagandeprocess är obebyggda.
  4. Stimulera intresset för ägarelägenheter. Ta bort beskattningen på andrahandsuthyrning. För ca 6 månader sedan fanns ca 1300 lägenheter för omedelbar inflyttning att hyra i Oslo.
    I Stockholm är väntetiden på en hyresrätts 1:a mellan 4-5 år.
  5. Verka för att arkitekt- och byggingenjörsutbildningarna blir mer ändamålsenliga.
  6. Tillgodoseende av byggsystem med hög flexibilitetsgrad, ytskikt och materialval som medger enkel förändring av funktioner samt tekniska, ekologiska och energibesparande lösningar och metoder, både passiva och aktiva, som ger ekonomisk rimlighet beträffande investering, drift och underhåll borde vara en självklarhet.
  7. Upprepningseffekter/ industriellt byggande, därför att enhet nr 50 kostar ca hälften av enhet nr 1.
  8. För att motverka felaktigheter skall arbetsmetoder för bättre kompetens, hög teknisk kvalitet och produktionsteknik samt förbättrade samverkansformer utvecklas.
    Ambitioner inom olika intresseområden får inte medföra att ej beprövade metoder används.

.

Share